[9회 지선 특집] 부동산과 수도권 읍면동 표심 분석

이번 제9회 전국동시지방선거에서 더불어민주당은 16개 광역단체장 선거 중 12곳에서 승리했다. 4년 전 지선에서 국민의힘에 내주었던 인천·강원·충북·충남·대전·세종·부산·울산을 모두 탈환했고, 경기·전북·광주전남·제주에서는 수성했다. 외형은 압승이다.

그럼에도 이번 결과가 ‘절반의 승리’로 불리는 이유는 서울에 있다. 최대 격전지이자 상징성이 큰 서울시장 선거에서 졌기 때문이다. 국민의힘 오세훈 후보는 성동구청장 3선 출신의 더불어민주당 정원오 후보를 1.15%포인트, 약 6만여 표 차로 제치고 5선 서울시장이 되었다.

선거 직후 수도권, 특히 서울을 두고 ‘부동산이 좌우한 선거’라는 평가가 이어졌다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산구 등에서 오세훈 후보가 정원오 후보를 큰 격차로 앞섰다. 승패를 뒤집지는 못했지만 경기 과천·성남 분당, 인천 송도처럼 집값이 높은 지역에서도 국민의힘 후보 득표율이 전체 평균을 웃돌았다. 한국리서치도 자체 분석에서 수도권 시군구 단위로 아파트 실거래가 평당 2,000만원을 기준으로 투표율과 여야 후보 지지 양상이 달라지는 경향을 확인 했다.

다만 ‘아파트 가격이 비싼 동네일수록 국민의힘 득표가 높다’는 명제 자체는 새로운 발견이 아니다. 직관적으로 예측할 수 있고, 이전 선거와 여러 연구 에서 반복 확인되어 왔다. 본 보고서의 목적은 이 사실의 재확인이 아니라, 기존 분석이 충분히 다루지 못한 지점을 메우는 데 있다. 본 보고서는 수도권 1,187개 읍면동을 단위로, 아파트 실거래가와 동네별 투표율·득표율의 관계를 분석한다.

기존 분석과 다른 점은 세 가지다. 첫째, 분석의 해상도를 높였다. 기존 한국리서치 분석의 단위는 시군구(자치구 포함)이다. 시군구는 성격이 다른 동네를 한 단위로 묶는다. 같은 서초구라도 초고가 아파트가 밀집한 반포·서초동과 상대적으로 저렴한 양재동이 섞이고, 같은 성동구라도 한강변 옥수동과 대학가 사근동이 평균에 함께 들어간다. 본 연구는 단위를 수도권 1,187개 읍면동(행정동)까지 내려, 같은 시군구 안에서 갈리는 편차를 본다. 둘째, 한 선거의 단면이 아니라 시간의 변화를 본다. 이번 지선만이 아니라 1년 전인 제21대 대선의 동별 결과를 함께 활용해서, 같은 동네의 표심이 대선에서 지선으로 넘어오며 얼마나 움직였는지를 측정한다. 셋째, 부동산이라는 단일 변수에 머물지 않고 인구구조를 함께 본다. 각 동의 평균연령과 연령 구성비를 결합해, 부동산이 만드는 효과와 고령화·세대 구성이 만드는 효과를 나눈다.

본 보고서의 가장 큰 특징은 사전투표 결과를 거주지 기준으로 되돌려 놓았다는 점이다. 관외사전투표·거소투표와 대선의 재외투표는 유권자가 자기 거주지가 아닌 곳(해당 선거 관할구역 밖)에서 행사한 표다. 중앙선거관리위원회 공식 개표결과는 이런 표를 거주자의 읍면동이 아니라 별도 단위로 집계한다. 그 결과 기존 동별 분석은 관외사전투표를 제외한 채 관내사전투표와 선거일 투표만으로 동을 비교해 왔고, 이는 각 동의 실제 표심을 일정하게 왜곡한다. 본 연구는 이번 지선뿐 아니라 비교 대상인 지난 대선에 대해서도 관외사전·거소·재외투표를 각 거주지 동에 추정, 재배분했다. 이 재배분으로 ‘투표한 장소’가 아니라 ‘실제 사는 곳’ 기준의 동별 표심에 다가가고자 했다. 자세한 방법은 2장에서 다룬다.

분석 단위는 서울·인천·경기 1,187개 읍면동(행정동)이다. 시군구가 놓치는 동네별 편차를 보기 위해 한 단계 더 상세한 공식 집계 단위를 택했다.

선거 자료는 중앙선거관리위원회가 공식 집계하고 발표한 이번 지선과 직전 대선의 동별 개표결과다. 두 선거 모두 사전·거소·재외투표(재외는 대선)를 거주지 동 기준으로 재배분했다(상세 방법은 2장 참조).

부동산 자료로는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 실거래가를 활용했다. 각 읍면동의 평당 실거래가 평균과 거래 건수를 산정했으며, 가격 지표는 2025년 6월~2026년 5월 거래를 기준으로 한다(계약 해제 건 제외). 아파트가 없거나 거래가 없는 지역은 관련 분석에서 제외되는 한계가 있으며, 매매가 거의 없는 일부 동은 가격 평균이 소수 거래에 좌우될 수 있다.

연령은 2026년 4월 기준 행정안전부 주민등록 연령별 인구현황을 활용했다. 각 읍면동의 만 18세 이상 유권자 평균연령을 구해 분석에 활용했다.

분석은 상관분석과 회귀분석을 중심으로 하되, 필요시 결과를 수도권 전체 뿐만 아니라 서울·인천·경기로 분리해 제시한다. 세 지역의 부동산-표심 관계가 다르고, 합산하면 서울의 강한 효과가 전체를 과대대표하기 때문이다.

본 분석은 읍면동 단위의 생태학적 상관이라는 한계를 가진다. 모든 해석은 읍면동 단위의 경향으로 읽혀야 하며, 개인 유권자의 행동으로 연결해서는 안 된다.

선관위 공식 개표결과에서 관외사전·거소·선상·재외투표는 투표자의 실제 거주 읍면동이 아니라 더 큰 단위로 집계된다. 시군구 단위 분석에서는 문제가 없지만, 읍면동까지 분석단위가 내려가면 이 표들을 어떻게 처리할지 정해야 한다.

가장 손쉬운 방법은 관외사전투표 등을 제외하고 모든 동을 관내사전·선거일 투표 결과로만 비교하는 것이다. 가장 손쉽고 무난한 방법이며, 추론이나 가정 없이 로데이터를 그대로 활용할 수 있는 장점이 있으나, 두 가지 문제가 있다. 첫째, 각 동의 표심이 실제보다 보수적으로 추정된다. 이번 지선에서 관외사전투표 비중은 수도권 전체 투표자의 약 11.0%, 투표한 9명 중 1명꼴이다. 지역별 편차도 무시할 수 없다. 경기 포천·광명(8.5~8.8%)은 낮은 편이지만, 인천 옹진군(15.8%)과 같은 특수한 지역, 서울 동작구(14.4%)·마포구(13.9%)·영등포구(13.5%)처럼 청년·1인가구·직장인이 밀집한 도심 자치구에서는 14% 안팎까지도 관외사전투표율이 오른다. 그동안의 선거 개표결과로 미루어 볼 때, 관외사전투표자는 관내사전투표자와 마찬가지로 더불어민주당 지지 성향이 뚜렷하다. 따라서 이 표를 제외하면 친민주당 성향 표가 각 동에서 체계적으로 누락되고, 각 동의 국민의힘 득표율이 실제보다 높게 잡힌다. 둘째, 각 동의 실제 투표율을 알 수 없게 된다. 투표율은 ‘그 동에 사는 유권자 중 몇 %가 투표했나’ 인데, 관외사전투표를 빼면 그 동 거주자가 외부에서 행사한 표가 누락되어 투표율이 실제보다 낮게 계산된다. 투표율 변화도 본 보고서의 핵심 분석 대상 중 하나이므로 이 누락은 해소해야 한다.

관외사전·거소투표의 거주지 배분은 실제 개표값이 아니라 추정이라는 한계가 있다. 그럼에도 체계적인 과소·과대 집계를 바로잡는다는 점에서, 배분 후 수치는 관내사전투표·선거일투표를 합산한 값보다는 실제 동별 표심에 좀 더 가깝다고 볼 수 있다.

배분은 두 가지를 따로 추정한다. 하나는 각 동에 몇 명의 외부 투표자를 되돌려줄 것인가(투표자 수), 다른 하나는 그들이 누구를 찍었는가(후보별 득표)다. 전자는 선거인 명부 정보로, 후자는 투표 성향 가정으로 배분한다.

먼저 투표자 수는 유권자 명부 정보로 배분한다. 선거에는 두 종류의 명부가 있다. ‘명부확정선거인수’는 각 읍면동에 실제로 주소를 둔 유권자 수(거주지 기준)이고, 개표 단계의 ‘선거인수’는 그 동 투표소에서 관내사전·선거일 투표를 한 사람들의 모집단(투표소 기준)이다. 거주지 기준 유권자 가운데 자기 동 투표소를 거치지 않은 사람(관외사전·거소로 투표했거나 기권한 사람)이 두 명부의 차이로 드러난다. 이 차이를 근거로 전체 관외사전·거소·선상 투표자 수를 거주지 동별로 배분해, 각 동에 되돌려줄 외부 투표자 수를 추정했다.

이 환원이 비교적 정확한 이유가 있다. 관외사전투표는 별도 신청 없이 전국 어느 사전투표소에서나 가능하지만 투표자의 주소지가 이미 선거인명부에 등재되어 있고, 거소·선상투표는 사전 신청 단계에서 거주지가 확인되기 때문이다.

대선의 재외투표는 성격이 다르다. 재외투표 중 국내 주소지가 확인되어 특정 읍면동으로 환원할 수 있는 표(국외부재자 등)는 해당 동으로 되돌렸고, 거주지를 국내 특정 동에 귀속시킬 근거가 없는 표(재외선거인 등)는 환원하지 않고 시도 단위로만 통합 집계했다. 비교 대상인 지선에는 재외투표가 없으므로, 재외투표를 어떻게 처리하든 대선-지선 비교의 기준 불일치는 생기지 않는다.

후보별 득표율은 동별 관내사전투표의 성향으로 배분한다. 투표자를 각 동에 배분한 뒤 남는 문제는 그들이 누구를 찍었는가이다. 선관위 공식 개표결과는 관외사전투표의 후보별 득표를 거주지 동까지 내려 공개하지 않으므로, 가정이 필요하다. 본 보고서는 각 동의 관외사전투표자가 같은 동의 관내사전투표자 성향을 따랐다고 가정하고, 그 동의 관외사전 투표자 수에 동별 관내사전 득표율을 적용해 후보별 득표를 배분했다. 관외사전투표자와 관내사전투표자는 모두 사전투표일에 미리 투표한 같은 유형의 유권자이며, 실제 개표에서도 사전투표(관내·관외)는 선거일 투표보다 더 민주당에 기운 비슷한 성향을 일관되게 보인다. 따라서 관외사전투표자의 성향은 같은 동의 선거일 투표자나 ‘관내사전투표+선거일투표’ 합산값보다는 같은 동의 관내사전투표자에 가깝다고 보는 것이 합리적이다. 시군구 평균이 아니라 같은 동의 관내사전 득표율을 기준으로 삼아, 동마다 다른 고유 성향까지 반영했다.

거소·선상투표는 관내사전투표가 아니라 그 동 전체(관내사전+선거일)의 평균 성향을 따른다고 보고 배분했다. 거소·선상투표자는 사전투표자와 성격이 같다고 보기 어렵고(고령·거동불편·선상근무 등), 규모도 매우 작아(수도권 전체 약 2만 표, 전체 투표의 0.2% 미만) 어떤 가정을 쓰든 동별 결과에 미치는 영향이 미미하기 때문이다.

배분 후 남는 소수점 값은 최대잔여법으로 처리했다. 동별로 득표를 배분하면 소수점이 생긴다. 예를 들어 어느 구의 관외사전투표 10표를 세 동에 가중치대로 나누면 4.5표·3.5표·2.0표처럼 떨어진다. 표는 정수여야 하므로, 단순 반올림하면 동별 합이 구 전체 합과 어긋난다. 본 보고서는 선거 의석 배분 등에 쓰이는 최대잔여법을 적용했다. 먼저 각 동에 소수점을 버린 정수(위 예에서 4·3·2표)만큼 배분하고, 남는 표(10−9=1표)를 소수부가 큰 동부터 한 표씩 더해 채운다. 이렇게 하면 동별 정수 득표의 합이 구의 실제 득표와 정확히 일치한다. 이 작업은 시군구×후보·무효표 조합마다 독립적으로 수행해, 후보별로도 동 합이 구 공식값과 어긋나지 않는다. 만약 소수부가 같으면 일관된 우선순위 규칙을 적용했다.

배분 뒤 각 동의 투표수·후보별 득표 합을 선관위 공식 집계와 비교하는 정합성 검증을 거쳤다. 그 결과 시군구 단위에서 투표수와 득표수가 정확히 일치했다. 시군구와 같은 상위 단위의 공식 결과를 그대로 보존하면서 그 안에서 읍면동별로 재분배하는 방식이다.

제9회 지방선거 수도권 투표율은 서울이 63.6%로 가장 높고, 경기 58.4%, 인천 58.2%로 비슷하다. 전국 투표율(61.0%)과 비교하면 서울은 평균보다 높고, 경기와 인천은 평균보다 낮다. 지난 대선 투표율은 서울 80.1%, 경기 79.4%, 인천 77.7%였다. 대선에서 지선으로 오며 수도권 투표율은 약 19%포인트 감소했다.

모든 지역에서 투표율이 대선 대비 하락했지만 크기는 고르지 않았다. 지역별로는 경기(읍면동 평균 −20.7%포인트)가 가장 컸고, 인천(−17.8%포인트), 서울(−16.7%포인트) 순이다. 어떤 동네가 투표 참여를 더 유지하고 어떤 동네가 더 이탈했는지, 그 차이가 연령·부동산 같은 동네의 특성과 어떻게 맞물리는지는 이어서 단계적으로 살펴본다.

투표율과 관련해 먼저 떠올릴 수 있는 요인은 연령이다. 고령층의 투표 참여가 더 꾸준하기 때문이다.

예상대로 각 읍면동의 유권자 평균연령과 지선 투표율은 양의 상관을 보인다. 전체로는 +0.12로 약했으나, 인천에서 가장 뚜렷했고(+0.54), 서울(+0.22)·경기(+0.10)도 같은 방향이다. 평균연령이 높은 동네일수록 지선 투표율이 높다.

거의 모든 지역에서 투표율이 대선보다 떨어진 가운데, 그 ＇하락폭＇은 유권자 연령대가 높은 동네에서 더 작았다. 즉 고령 동네일수록 더 많이 투표에 참여한 것이다. 평균연령과 투표율 변화(지선−대선)의 상관은 인천 +0.79, 경기 +0.33, 서울 +0.32로 모두 양의 상관관계를 보였다. 연령이 높은 동네일수록 하락폭이 작다는 뜻이다(변화값이 0에 가까움). 특히 인천에서는 그 관계가 압도적으로 강해(R²=0.62), 읍면동 연령만으로 투표율 하락폭의 절반 이상이 설명된다. 서울·경기에서는 같은 방향이되 강도는 약하다(R² 0.10 안팎). 요컨대 ‘고령 동네일수록 투표 참여를 더 유지했다’는 경향은 수도권 전역에서 일관되게 나타나며, 그 정도는 인천에서 가장 뚜렷하다.

부동산 가격은 투표율과 더 강하게 연결된다. 각 읍면동의 아파트 평당 실거래가와 지선 투표율의 상관계수는 전체 +0.54로, 연령(+0.12)보다 크다. 집값이 비싼 동네일수록 투표율이 높다. 다만 이 관계는 두 가능성을 함께 따져야 한다. 하나는 집값이 비싼 동네의 평균연령이 높고 고령층일수록 투표에 적극적이라는 연령 효과, 다른 하나는 집값이 비싼 동네가 원래부터 투표율이 높은 곳이라는 기저 효과다.

이를 걷어내기 위해 두 변수를 통제했다. 평균연령을 통제하자 아파트 평당 실거래가와 투표율의 상관은 오히려 강해졌다(전체 +0.54 → +0.60). 연령 효과로 설명되는 관계가 아니다. 다음으로 연령과 대선 당시 투표율을 함께 통제했다. 그 동네가 원래 갖고 있던 투표 성향까지 감안하고도 부동산 가격이 지선 투표율과 연결되는지를 본 것이다. 통제 후에도 +0.53으로 남았다. 부동산 가격과 투표율 간 관계성이 확인된 것이다.

지역별로 나눠봐도 관계성은 유지가 된다. 서울은 연령과 대선 투표율을 모두 통제한 뒤에도 아파트 평당 실거래가와 투표율의 상관이 +0.40으로 남는다. 경기도 두 변수를 통제한 뒤 +0.44로 남았다. 인천 역시 연령대와 대선 투표율 통제 후에는 +0.21로 관계성이 비슷한 수준을 유지한다. 세 지역 모두 나이나 그 동네의 본래 투표 성향이 아니라 부동산 가격 자체가 지선 투표율과 독립적으로 연결된다.

수도권 전체로 보면 이번 지선 광역단체장 선거에서 더불어민주당 후보는 평균 52.1%, 국민의힘 후보는 평균 43.9%를 득표해 민주당이 앞섰다. 그러나 지역을 나누면 그림이 달라진다. 경기는 더불어민주당 추미애 후보가 55.04%의 득표율로 국민의힘 양향자 후보(39.37%)를 크게 앞섰고, 인천 역시 더불어민주당 박찬대 후보(52.84%)가 국민의힘 유정복 후보(46.06%)를 10만표 이상 앞섰다. 유일하게 서울에서만 국민의힘 오세훈 후보(49.22%)가 더불어민주당 정원오 후보(48.07%)를 약 1%포인트, 6만여 표 가량 앞섰다.

눈여겨 볼 점은, 같은 광역자치단체 안에서도 동네별 편차가 크다는 점이다. 특히 서울은 강남3구·용산 등 부동산 가격이 비싼 지역에서 오세훈 후보 득표율이 60%를 넘기는 동이 즐비한 반면, 강서구·은평구 등에서는 민주당 정원오 후보 득표율이 60%에 육박하는 등, 한 도시 안에 정반대의 정치 지형이 공존한다. 이어지는 장에서는 이러한 동네별 편차가 무엇과 맞물려 있는지를 부동산 가격을 중심으로, 연령을 통제해 가며 단계적으로 분석한다.

시군구 분석에서 확인했던 평당 2,000만원 기준선은 해상도를 높인 읍면동 단위에서도 확인된다. 수도권 동들을 이 선을 기준으로 나누면, 2,000만원 이상 구간에서는 ‘집값이 비쌀수록 국민의힘’이라는 양의 관계가, 미만 구간에서는 그 반대가 나타난다. 2,000만원 미만 구간은 농촌·외곽의 저가 지역일수록 보수적이고 도시화된 지역일수록 진보적인, 부동산 가격과는 다른 결의 경향이 작동하는 구간이다.

부동산 가격과 국민의힘 후보 득표율의 지역별 단순상관을 보면 제각각이다(서울 +0.84, 인천 −0.31, 경기 +0.10). 같은 기준선이 작동하는데도 이렇게 갈리는 것은, 각 지역의 동들이 기준선을 두고 어디에 몰려 있느냐가 다르기 때문이다.

서울은 424개 동 중 98%(417개)가 평당 2,000만원을 넘는다. 사실상 전부가 양의 관계 구간에 있어, 서울만 보면 ‘비쌀수록 보수’가 단조롭게 우상향한다. 평당 실거래가와 오세훈 후보 득표율의 상관은 +0.84, 연령대를 통제한 편상관도 +0.84로 같다. 관외사전투표 등을 배분하지 않고 관내사전·선거일 투표만으로 확인한 관계와 같은 방향성이다.

이 관계가 오세훈이라는 후보 개인의 인기 때문은 아닌지 확인하기 위해 정당 지지인 광역의원 비례대표 국민의힘 득표율, 다른 하나는 또 다른 인물 선거인 기초단체장(구청장) 국민의힘 득표율도 같은 방식으로 비교해 보았다. 결과는 사실상 같다. 평당 실거래가가 1,000만원 오를수록 오세훈 후보 득표율은 약 2.4%포인트, 비례 국민의힘은 +2.4%포인트, 기초단체장 국민의힘은 +2.7%포인트 높아진다. 설명력도 오세훈 0.71, 비례 0.71로 같고, 기초단체장만 0.57로 다소 낮다. 구청장 선거가 후보 개인·지역 사정에 더 좌우되기 때문으로 풀이된다. 부동산 가격과 보수 지지의 연결은 오세훈이라는 인물보다, 정당·후보를 막론하고 나타나는 국민의힘 차원의 현상이다.

인천은 정반대 위치에 있다. 산하 읍면동의 83%(115개)가 2,000만원 미만이고 기준선을 넘는 동은 23개뿐이라, 양의 관계 구간 자체가 거의 없다. 그래서 인천 전체로는 부동산 효과가 사실상 사라진다(연령 통제 시 +0.08). 단순상관 −0.31은 부동산 효과가 음이라는 뜻이 아니라, 대부분의 동이 몰려 있는 저가 구간의 음의 관계가 잡힌 결과다.

경기는 절반(50%)씩 양쪽에 걸쳐 있어 변곡점이 그대로 드러난다(2,000만원 미만 −8.2, 이상 +2.1). 과천·성남 분당·판교처럼 고가 아파트가 밀집한 경기 지역에서는 서울과 같은 패턴이 나타난다.

평당 2,000만원 이상 구간에서 아파트 가격이 비쌀수록 보수적인 동네라는 점은 앞에서 확인했다. 다음 질문은 이 패턴이 1년 전 대선보다 이번 지선에서 더 강해졌는가다. 관계의 강도는 두 가지로 확인한다. 평당 실거래가가 1,000만원 오를 때 국민의힘 득표율이 몇 %포인트 오르는지(회귀 기울기), 그리고 그 경향이 얼마나 촘촘한지(상관계수)다.

아파트 실거래가 평당 가격이 2,000만원을 넘는 동을 한데 모아 보면, 부동산-보수 결합은 대선에서 지선으로 오며 강해졌다. 수도권 전체(대선 685개·지선 702개 동)에서 기울기는 평당 1,000만원당 +2.42에서 +2.66%포인트로 가팔라졌고, 상관계수는 +0.79에서 +0.81로 높아졌다. 더 가팔라졌을 뿐 아니라 더 촘촘해진 것이다.

다만 지역별로 나눠 보면 그 양상이 갈린다. 서울은 대선 때 이미 기울기가 +2.52, 상관계수 +0.83으로 매우 가팔랐고, 지선에서도 각각 +2.40·+0.84로 사실상 같은 수준을 유지했다. 서울의 고가지역은 대선 때부터 이미 강하게 결집해 있어 더 강해질 여지가 크지 않았던 셈이다. 반면 경기는 기울기가 +1.88에서 +2.09로, 상관계수가 +0.50에서 +0.63으로 뚜렷이 상승해, 대선 대비 지선에서 부동산-보수 결합이 새로 강화된 모습을 보인다. 인천은 2,000만원을 넘는 동이 20개 안팎에 불과해 비교가 어렵다.

정리하면, 평당 2,000만원을 넘는 수도권 고가 주택지에서 부동산-보수 결합은 대선에서 지선으로 오며 약해지지 않았다. 서울은 이미 도달해 있던 높은 수준을 그대로 유지했고, 경기는 비록 광역자치단체장 선거에서 보수 진영이 패했으나 부동산-보수 결합 수준은 한층 강해졌다. 다만 대선은 다자 구도(이재명·김문수·이준석), 이번 지선은 사실상 양자 구도였으므로 두 선거의 절대 기울기를 직접 비교할 때는 주의가 필요하다.

각 읍면동의 연령구조와 표심의 관계도 살펴볼 필요가 있다. 통념대로 동별 평균연령이 높을수록 국민의힘 득표율이 높고 민주당 득표율이 낮은 경향이 나타난다. 다만 강도는 지역마다 다르다. 인천에서는 평균연령과 국민의힘 득표율의 상관이 +0.80, 경기는 +0.68로 강해 고령 동네일수록 보수적이라는 통념이 뚜렷하다. 반면 서울은 −0.06으로 사실상 무관하다. 서울에서는 연령대가 높은 지역이라고 해서 더 보수적이지 않으며, 나이가 아닌 다른 요인이 표심을 가른다.

‘부동산이 비쌀수록 보수’라는 관계가 나이에 따른 착시는 아닌지도 검증해 볼 필요가 있다. 부동산 가격이 높은 동네에 노년층이 많아서 보수적으로 보이는 것이라면, 진짜 원인은 부동산이 아니라 연령일 수 있다. 이를 보기 위해 연령을 통제한 편상관을 계산했다.

결과는 착시가 아니다. 부동산 효과가 작동하는 평당 2,000만원 이상 구간을 기준으로 보면, 수도권에서 평당가와 국민의힘 득표의 상관은 연령 통제 전 +0.81, 통제 후 +0.82로 거의 그대로다. 서울에서도 통제 전후가 +0.84로 같다. 부동산 효과가 유권자 연령으로 인한 착시였다면 연령을 통제했을 때 상관이 줄어야 하는데, 줄지 않았다. 오히려 부동산 가격이 높은 동네일수록 평균연령이 낮은 경향이 있어, 나이를 걷어내도 부동산 효과는 약해지지 않는다.

2,000만원 기준선도 나이를 통제한 뒤 유지된다. 경기도에서 평당 2,000만원 미만 구간의 부동산 가격과 양향자 후보 득표율 상관은 연령 통제 후에도 −0.35로 음이고, 2,000만원 이상 구간은 +0.66으로 양이다. 기준선을 경계로 부호가 갈리는 구조가 나이와 무관하게 남는다. ‘부동산 가격이 높은 동네가 보수적’인 현상은 고령화 현상과는 관계가 없으며, 부동산 가격(또는 그와 결부된 자산·계층 요인) 자체에 결부된 독립적 경향이다.

앞에서는 개별 후보·정당의 득표율을 따로 봤다면, 여기서는 한 동네의 표심을 보수 진영과 진보 진영 두 블록으로 묶어, 대선에서 지선으로 오는 동안 균형이 어느 쪽으로 움직였는지를 본다. 지선 광역의회 비례대표 정당득표율을 기준으로 보수진영은 국민의힘과 개혁신당 득표율의 합, 진보는 민주당과 조국혁신당, 진보당의 합으로 간주한다. 대선 결과는 김문수·이준석(보수)과 이재명·권영국(진보)으로 대응시켰다. 측정값은 각 동네의 보수 우위 폭(보수%−진보%)이 대선과 지선 사이에 얼마나 달라졌는가다.

결과를 살펴보면, 수도권 거의 모든 읍면동에서 보수 진영의 우위 폭이 대선 때보다 줄었다(서울 427개 동 중 393곳, 인천 158곳 중 156곳, 경기 602곳 중 582곳에서 진보 쪽으로 이동). 이는 실제로 민심이 보수에서 진보로 돌아섰다기보다는, 대선 때 이준석 후보를 향했던 보수 성향 표가 이번 지선에서 개혁신당 혹은 국민의힘으로 온전히 옮겨오지 않고 흩어진 영향이 크다. 절대 수치만 보면 보수 약화로 보인다.

그러나 줄어든 정도는 각기 다르고, 여기서 부동산이 다시 나타난다. 서울에서 보수 우위 폭의 감소는 저가 동네(최저가 5분위 평균 −7.2%포인트)에서 가장 컸고, 고가 동네(최고가 5분위 −1.3%포인트)에서 가장 작았다. 보수 진영 전체가 빠지는 흐름 속에서도 부동산 가격이 비싼 지역의 이탈이 가장 적었다. 비싼 동네일수록 대선 때의 보수 결집을 지선에서도 상대적으로 잘 지켰다고 볼 수 있다.

여기에 더해, 전반적으로 보수 우위가 약해진 흐름과 반대로 대선 때보다 보수 쪽으로 표심이 이동한 서울의 동은 34곳뿐인데, 이 중 부동산거래가 없었던 반포본동을 제외한 33개 동은 모두 실거래가가 평당 5,800만원이 넘는 초고가 지역이다. 이 동들의 평당가 중앙값은 약 1억 원으로 서울 전체 중앙값(약 4,400만원)의 두 배가 넘는다. 부동산 가격이 비싼 지역은 이준석 지지층의 이탈에도 불구하고 오히려 보수성향이 더 강해진 것이다.

앞에서 ‘비싼 동네일수록 보수적’이라는 관계를 확인했다. 그런데 여기에는 함정이 있다. 비싼 동네가 보수인 것이 집값 때문인지, 아니면 그저 ‘강남이라서'(부자 동네라서, 습관적으로 보수정당에 투표해 와서)인지 구분되지 않는다. 강남은 집값도 비싸고 보수표도 많으니, 둘을 한데 놓고 보면 집값의 효과인지 지역의 효과인지 가를 수 없다.

가르는 방법은 비교 범위를 한 구 안으로 좁히는 것이다. 같은 강남구라면 구청장 후보도, 학군도, 동네 이미지도, ‘강남’이라는 정체성도 모두 같다. 이 조건을 전부 묶어 놓고 “그래도 비싼 동이 더 보수냐”를 물으면, 동네 사이에 남는 차이는 집값과 그에 딸린 특성뿐이다. 시군구 단위로는 강남구와 강북구를 통째로 비교할 수밖에 없어 이 구분이 불가능하지만, 읍면동까지 내려가면 같은 구 안에서 비싼 동과 싼 동을 견줄 수 있다.

강남구 한 곳만 떼어 봐도 차이는 또렷하다. 같은 강남구인데 세곡동은 평당 6,844만원에 오세훈 후보 득표율 51%인 반면, 압구정동은 평당 17,049만원에 오세훈 후보 득표율 83.8%다. 구청장도 동일하고 ‘강남구’라는 특성도 공유하는데도 보수표가 약 33%포인트나 차이가 난다. 강남구 동들을 가격순으로 늘어놓으면 비싼 동일수록 보수표가 높은 우상향 패턴이 나타난다. ‘강남이라서’로는 같은 강남구 안의 이 차이를 설명할 수 없다. 차이를 가른 것은 집값이다.

이것이 강남구만의 우연은 아니다. 서울 25개 자치구 각각에서, 각 구의 평균을 기준점(0)으로 맞춰 ‘그 구 평균보다 비싼 동인지’와 ‘그 구 평균보다 국힘을 더 찍었는지’만 가지고 따져 보면, 22개 구(88%)에서 ‘비싼 동일수록 보수’가 나타난다. 구 사이의 차이를 모두 걷어낸 뒤에도 서울에서 부동산 가격과 오세훈 후보 득표율의 상관계수는 +0.71로 남고, 기울기는 평당 1,000만원당 +1.9%포인트로 구를 가로지른 전체 관계(+2.4%포인트)의 약 80% 수준이다. ‘비싼 구 vs 싼 구’의 차이를 다 걷어내도, ‘같은 구 안 비싼 동 vs 싼 동’의 차이만으로 관계의 대부분이 설명된다. 여기에 연령까지 함께 통제해도 결과는 거의 그대로다(구·연령 동시 통제 시에도 +0.71)

이 설명을 일반화하기 전에 두 가지 제한점을 둘 필요가 있다. 첫째, ‘같은 구 안에서도 비싼 동이 보수’ 라는 관계가 유지되는 곳은 서울뿐이다. 인천·경기에서 같은 계산을 하면 오히려 음수가 나온다(구 내부 상관 인천 −0.19, 경기 −0.14). 집값이 비싼 동일수록 보수가 약해지는 반대 방향이다. 이는 앞서 본 평당 2,000만원 기준선 때문이다. 인천·경기는 대부분의 동이 기준선 아래(가격이 낮을수록 보수인 구간)에 몰려 있어, 구 안에서 보면 그 구간의 음의 관계가 잡힌다. 반면 서울은 거의 모든 동이 기준선 위에 있어 구 안에서도 ‘비쌀수록 보수’가 유지된다. 서울 안에서도 동대문·중랑처럼 구 내부 상관이 음(−)인 중저가 주거지에서는 이 패턴이 반대로 나타나고, 성북은 사실상 무관하다.

둘째, 구청장·학군·이미지 같은 구 단위 요인은 걷어냈지만, 같은 구 안이라도 비싼 동과 싼 동은 집값만 다른 게 아니다. 거기에 사는 사람도 다르다. 비싼 동은 평균적으로 자산이 더 많고, 집을 소유한 비율이 높고, 학력이 높은 편이다. 이런 특성이 집값과 함께 따라오기 때문에, 보수 투표를 끌어낸 것이 ‘아파트값이라는 숫자’인지 아니면 그런 가구의 특성인지는 이 분석만으로 가를 수 없다. 그래서 이 결과는 ‘집값 그 자체의 효과’라기보다, 비싼 동네에 모여 사는 사람들, 즉 자산이 많고, 대체로 비싼 집을 소유했으며, 학력이 높은 사람들의 표심을 잡아낸 것에 가깝다.

‘아파트가 비싼 동네일수록 보수적’이라는 큰 방향은 새로운 발견이 아니다. 이미 시군구 단위 분석에서 확인되었고 언론에도 보도된 바 있다. 본 보고서는 그 사실을 읍면동 단위까지 끌어내려 더 엄밀하게 확정하고, 시군구 단위에서 할 수 없는 분석을 수행하였다.

주요 발견은 다음과 같다. 첫째, 서울에 한정해 ‘같은 구 안에서도 비싼 동이 보수’라는 것이다. 강남구를 점 하나로 보는 시군구 분석은 ‘강남이라서 보수'(지역 효과)와 ‘비싼 집이라서 보수'(자산 효과)를 가를 수 없다. 그러나 구 평균을 걷어내고 같은 구 안에서만 비교해도 서울에서 부동산-국민의힘 상관은 +0.71로 유지되며, 25개 자치구 중 22곳에서 같은 방향이었다. 연령을 추가로 통제해도 결과는 같다. 이 현상은 ‘강남이라는 동네’의 문화라기보다, 비싼 동네에 모여 사는 사람들의 계층적 특성(자산·자가 보유·학력)에 더 가깝다.

둘째, ‘집값 비싼 지역일수록 보수’는 아파트 실거래가 평당 2,000만원을 넘는 고가 지역에서 뚜렷하며, 광역단체장·광역의원 비례대표·기초단체장 어느 선거에서나, 대선과 지선 양쪽에서 나타난다. 서울에서 더 또렷한 까닭은 서울의 거의 모든 동이 그 고가 구간에 들기 때문이고, 인천·경기는 대부분의 동이 그 아래에 있어 같은 패턴이 잘 드러나지 않기 때문이다. 흔히 ‘수도권 현상’으로 뭉뚱그려지는 이 관계의 정체는 사실상 ‘고가 주택지 현상’이다.

셋째, 대선에서 지선으로 오며 부동산-보수 결합은 적어도 약해지지 않았다. 평당 2,000만원 이상 구간에서 서울의 기울기는 +2.52에서 +2.40%포인트로 사실상 유지됐고, 상관은 +0.83에서 +0.84로 비슷했다. 수도권 전체로는 기울기가 +2.42에서 +2.66%포인트, 상관이 +0.79에서 +0.81로 올랐다.. 다만 그 변화 폭이 크지 않고, 대선(다자)과 지선(양자)의 후보 구도 차이 탓에 단정짓기는 어렵다. 진영 차원에서도 결이 비슷하다. 비례 기준 보수 우위 폭은 수도권 거의 모든 동에서 대선보다 줄었지만, 그 감소가 가장 작았던 곳이 서울의 고가 동네였고, 거꾸로 우위 폭이 늘어난 33개 동은 모두 평당 5,800만원을 넘는 초고가였다. 다만 이는 ‘초고가 동네가 보수로 결집했다’는 뜻이 아니다. 대다수 고가 동도 보수 우위 폭이 줄었고, 가장 덜 줄었을 뿐이다.

본 분석은 읍면동 단위의 생태학적(ecological) 상관이다. ‘비싼 동네가 보수적’이라는 것은 동네 단위의 경향일 뿐, ‘비싼 집에 사는 개인이 보수적으로 투표했다’는 개인 차원의 인과로 옮길 수 없다. 구 내부 분석으로 구 단위 교란(문화·구청장)을 걷어내 인과에 한 걸음 다가섰지만, 같은 구 안에서도 비싼 동은 집값만이 아니라 자산·학력·자가비율 같은 계층적 특성이 함께 다르다는 점을 유의할 필요가 있다.

방법과 자료에서 비롯되는 한계도 있다. 아파트 매매가 없는 동은 부동산 가격 관련 분석에서 빠져 표본이 도시·아파트 보유 지역으로 다소 치우친다. 또한 사전·거소투표를 거주지로 재배분한 값은 실제 개표값이 아니라 추정치라는 점도 염두에 둬야 한다. 본 보고서는 부동산 가격을 기준으로 본 수도권 읍면동별 표심의 분포이며, 인과관계 등은 후속 과제로 남는다.